Phân loại các công ty xây dựng

Có nhiều loại công trình xây dựng khác nhau, từ bảo trì nhỏ đến xây dựng công trình lớn. Các công ty xây dựng được chia thành các loại khác nhau tùy thuộc vào loại công việc mà các công ty này làm. Các công ty này cũng có thể tham gia vào hợp đồng chung hoặc hợp đồng phụ. Sau đây là các loại công ty xây dựng khác nhau:

1. Nhà thầu xây dựng:

Là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động xây dựng. Có các loại nhà thầu xây dựng như:

Nhà thầu chính trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng nhận thầu trực tiếp với chủ đầu tư xây dựng công trình để thực hiện phần việc chính của một loại công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình.

Nhà thầu phụ trong hoạt động xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng với nhà thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng để thực hiện một phần công việc của nhà thầu chính hoặc tổng thầu xây dựng.

Tổng thầu và nhà thầu phụ không phải là 1 do: Tổng thầu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu ký kết hợp đồng nếu được chấp nhận còn nhà thầu phụ chỉ ký kết hợp đồng với nhà thầu chính, tổng thầu để nhận một phần công việc nào đó và không phải chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu.

Nhà thầu độc lập là nhà thầu tham gia đấu thầu một cách độc lập

Nhà thầu liên danh là nhà thầu cùng với một hoặc nhiều nhà thầu khác tham gia đấu thầu trong một đơn dự thầu

2. Tổng thầu:

Là đơn vị, tổ chức ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư xây dựng công trình để nhận thầu toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư xây dựng công trình.

Tổng thầu xây dựng bao gồm các hình thức chủ yếu sau:

• Tổng thầu thiết kế
• Tổng thầu thi công xây dựng công trình
• Tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình
• Tổng thầu thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình
• Tổng thầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình và thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình.

Tổng thầu xây dựng có trách nhiệm với các phương tiện và biện pháp thi công được sử dụng, thực hiện trong quá trình thi công xây dựng công trình, có trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật liệu, nhân công và mọi dịch vụ cần thiết. Để làm được việc này trong những hợp đồng có giá trị lớn, thông thường các tổng thầu sẽ ký tiếp hợp đồng nữa với các “nhà thầu phụ” để thực hiện công việc thi công chuyên ngành.

3. Chủ đầu tư xây dựng công trình:

Là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.

Các khả năng làm chủ đầu tư:

• Đối với các dự án sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước thì Chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.
• Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là Chủ đầu tư.
• Đối với các dự án sử dụng vốn khác thì Chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật.
• Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì Chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất

Vai trò:

• Khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực thì người quyết định đầu tư sẽ thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án, nghĩa là tổ chức tư vấn được trông coi quản lý các dự án xây dựng công trình là quản lý công trình như của chính mình.
• Người quyết định đầu tư sẽ trực tiếp quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án.
• Trường hợp Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban Quản lý dự án. Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ, quyền hạn được giao.

Các chủ đầu tư xây dựng công trình phải thuê tư vấn giám sát công trình, hoặc tự thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động giám sát thi công xây dựng. Công việc giám sát thi công công trình là yêu cầu bắt buộc bên thi công phải làm đúng thiết kế được duyệt, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được áp dụng và phải đảm bảo giám sát thường xuyên liên tục trong quá trình thi công xây dựng.

Trách nhiệm, quyền hạn:

• Tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau khi dự án được phê duyệt
• Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước
• Ký kết hợp đồng với các nhà thầu
• Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu
• Nghiệm thu để đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng…

Tuỳ theo đặc điểm cụ thể của dự án, Chủ đầu tư có thể uỷ quyền cho Ban Quản lý dự án thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nhiệm vụ, quyền hạn của mình.

4. Nhà phát triển dự án:

Khái niệm nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường. Giai đoạn khủng hoảng, có hàng trăm, hàng nghìn dự án nằm đắp chiếu nhiều năm. Đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp.

Việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian, nên các bên chọn hình thức “Hợp đồng hợp tác”, trong đó doanh nghiệp mới sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án. Đây thường được gọi là nhà phát triển dự án.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, mô hình này đã giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua. Mô hình này sau đó được nhân rộng, áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

5. Nhà quản lý xây dựng chuyên nghiệp:

Người quản lý xây dựng chuyên nghiệp có thể được định nghĩa là công ty, cá nhân hoặc nhóm cá nhân thực hiện các chức năng cần thiết trong việc xây dựng dự án làm đại diện của chủ đầu tư thực hiện như công việc liên quan. Các tổ chức quản lý xây dựng thường cung cấp tất cả các nhân viên cần thiết. Những nhân viên như vậy bao gồm giám đốc xây dựng, người điều hành, người quản lý dự án và nhân viên kế toán.

Nhà quản lý sẽ thuê các phần khác nhau của công trình xây dựng dưới tên của chủ đầu tư và thực hiện tất cả các công tác quản trị văn phòng cần thiết, giám sát thực địa, trưng dụng, thanh toán với các nhà thầu phụ, báo cáo biên chế và các công việc khác thay mặt chủ đầu tư. Nói chung, quản lý xây dựng được thực hiện mà không có bất kỳ rủi ro vốn cho nhà quản lý xây dựng. Tất cả các nghĩa vụ tài chính được ký kết dưới tên của chủ đầu tư bởi người quản lý xây dựng.

6. Nhà quản lý chương trình:

Tổng thầu hoặc người quản lý xây dựng có thể mở rộng dịch vụ bằng cách thực hiện quản lý chương trình. Các dịch vụ này sẽ bao gồm: phá hủy, tháo dỡ các công trình, giải phóng mặt bằng; xây dựng và cung cấp các phân tích tài chính của các công trình mới hoặc một chương trình để thay thế những gì đã có hoặc để mua lại mặt bằng mới; thuê một kiến ​​trúc sư và các chuyên gia thiết kế khác thay mặt cho chủ đầu tư và giám sát các dịch vụ của họ; thực hiện các dịch vụ xây dựng trước trong giai đoạn lập kế hoạch; quảng cáo và nhận hồ sơ dự thầu từ nhà thầu cho công việc mới; tư vấn về tài chính và phương thức thanh toán cho công việc; giám sát nhà thầu; tiếp cận khách hàng cho dự án đã hoàn thành, dù là khu thương mại, khu dân cư hay khu công nghiệp; giúp nhà quản trị quản lý dự án hoàn chỉnh.

Rõ ràng, các dịch vụ toàn diện được nêu ở trên sẽ yêu cầu nhà thầu nói chung hoặc người quản lý xây dựng tăng cường nhân viên của mình với kiến ​​trúc sư được đào tạo, kế toán, chuyên gia bất động sản và chuyên gia quản lý và cho thuê.

7. Thi công trọn gói – Chìa khóa trao tay:

8. Nhà tài trợ dự án:

Nhà tài trợ dự án đóng một vai trò quan trọng trong việc ủy nhiệm và ủy quyền cho các dự án. Tuy nhiên, hầu hết tại các môi trường công việc mà vai trò và trách nhiệm đi kèm thường không rõ ràng, thì nhà tài trợ phải tự thiết lập những công việc mà họ sẽ thật sự gánh vác. Thật không may, nhiều nhà quản lý dự án thấy rằng những trách nhiệm giả định này thường thiếu đi những gì họ thực sự cần để hoàn thành dự án một cách thành công.

Trong khi vai trò của nhà tài trợ dự án được hầu hết các chuyên gia trong ngành quản lý dự án coi là yếu tố quyết định để đạt được thành công trong bất kỳ dự án nào, thì vai trò này vẫn chưa được coi trọng và chưa được hiểu một cách sâu sắc. Theo những quy tắc cốt lõi về quản lý dự án (PMBOK Guide – Project Management Body of Knowledge), phương pháp này cung cấp một “tài nguyên chung mang tính mô tả”, không quy định trách nhiệm của Nhà tài trợ dự án trong bất kỳ dự án cụ thể nào. Nó định nghĩa Nhà tài trợ theo các thuật ngữ chung chung. Ở phần chú giải, Nhà tài trợ được miêu tả là “người hoặc nhóm cung cấp các nguồn tài chính bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật cho dự án”.

PMBOK Guide cho rằng Nhà tài trợ dự án cũng có thể ban hành điều lệ dự án, cung cấp bản tuyên ngôn về công việc, là nguồn thông tin để xây dựng bản tuyên bố về phạm vi dự án sơ bộ gây ảnh hưởng đến người khác để thu lợi về dự án, hoặc chấp nhận một cách chính thức các sản phẩm phân phối. Đây là danh sách đầy đủ nói về trách nhiệm gắn liền với một nơi duy nhất. Cách này mô tả rằng, nhà tài trợ dự án mang một trọng trách lớn – dường như họ là thành viên duy nhất trong ban quản lý thể hiện sự ảnh hưởng chính thức trong dự án. PMBOK Guide còn cho thấy, Giám đốc dự án sẽ xem Nhà tài trợ dự án như là nơi cung cấp mọi nguồn kinh phí, thông tin cốt lõi về dự án, kêu gọi nguồn lực khi có vấn đề xảy ra, và là người cuối cùng ký kết các sản phẩm.

Một cách tiếp cận khác được giảng dạy trong các chương trình quản lý dự án sát hơn với việc giải quyết vấn đề đó là: phân chia trách nhiệm giữa một dự án “Nhà tài trợ” (người muốn thực hiện dự án và sẵn sàng trả tiền cho kết quả) và một dự án “Nhà bảo trợ” (người chủ yếu làm việc trực tiếp với khách hàng – những người thực sự sẽ sử dụng kết quả đầu ra).

Trong mô hình thay thế này, chúng ta bắt đầu có được một sự rõ ràng hơn về những nhu cầu rất khác nhau mà một nhà tài trợ phải thực hiện: đại diện cho quan điểm kinh doanh (tìm kiếm kết quả) và quan điểm của khách hàng (tính năng và khả năng sử dụng). Trong mô hình này, Nhà tài trợ tập trung vào “mục tiêu”, trong khi Nhà bảo trợ giải quyết các “yêu cầu”. Điều này có thể gây khó khăn trong việc tìm một cá nhân có khả năng lãnh đạo cả hai chiều này tại một công ty phụ thuộc vào quy mô dự án.

Nguồn (Dịch): theconstructor.org