Báo cáo hạ tầng khu công nghiệp Việt Nam 2022

Tháng Một 11, 2023Tháng Một 11, 2023

Năm 2022 có thể coi là năm GDP của Việt Nam liên tục đạt được những con số ấn tượng với những con số GDP từng Quý cao nhất trong năm năm trở lại đây (Quý 2 GDP đạt 7.72% và Quý 3 đạt 13.67%). Đây là những con số phản ánh tốc độ hồi phục và tăng trưởng vô cùng tốt sau khi trải qua hai năm ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 của Việt Nam. Tuy nhiên sang Quý 4/2022, chỉ số GDP lại giảm xuống chỉ còn 5.92%. Đây là kịch bản đã được dự đoán từ trước khi các đơn hàng xuất khẩu giảm, ghi nhận đầu tư nước ngoài cũng giảm, tình hình kinh tế và sức cầu thế giới chưa có dấu hiệu khả quan rõ rệt. Tính chung cả năm 2022 GDP tăng trưởng mức 8.02%.

So với cùng kỳ năm trước, CPI năm 2022 của Việt Nam tăng 3.15% và lạm phát cơ bản ở mức 2.59%. Con số lạm phát này vẫn nằm trong mức dự báo của Chính phủ nhưng nếu nhìn kĩ hơn chúng ta có thể nhận thấy chỉ số CPI từng Quý trong năm 2022 đang tăng liên tục, đặc biệt là chỉ số giá nhập khẩu nhiên liệu (vẫn đang đà tăng hơn 40%). Đặc biệt lạm phát ở Việt Nam có mối quan hệ mật thiết với cung tiền. Cung tiền tăng thì lạm phát tăng và ngược lại. Bởi vậy chính sách mà Việt Nam đang áp dụng để kiềm chế lạm phát đó chính là kiểm soát chặt chẽ cung tiền, và việc áp trần tín dụng cũng là để thực hiện mục tiêu này. Nhưng đổi lại nó cũng bắt đầu thể hiện nhiều hệ lụy, đòi hỏi cần phải có những chính sách tài khóa và tiền tệ hợp lý cũng như linh hoạt, có định hướng lâu dài hơn để tiếp tục kiểm soát tốt lạm phát trong năm 2023 được dự báo vẫn rất khó khăn.

Chỉ số IIP của Việt Nam được cải thiện và tăng liên tục kể từ đầu năm 2022. Mức tăng cao nhất ghi nhận vào thời điểm các tháng Quý 2 và Quý 3 năm nay. Sang đến các tháng cuối năm, IIP so với cùng kỳ vẫn tăng nhưng mức tăng đang có xu hướng giảm dần. Đặc biệt IIP tháng 12 chỉ tăng 0.2% so với tháng 11. Ngành chế biến chế tạo vẫn ghi nhận mức tăng IIP cao so với các ngành khác nhưng chung xu hướng giảm dần vào thời điểm các tháng cuối năm.

Hiện trạng phát triển hạ tầng khu công nghiệp

Theo khảo sát của chúng tôi về hạ tầng giao thông nội bộ của gần 400 KCN trên cả nước, việc xây dựng một số đường xung quanh KCN hiện nay đã cơ bản đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế cơ sở hạ tầng giao thông nội khu công nghiệp. Theo đó, việc sử dụng 4 làn xe đường chính và 2 làn xe đường phụ chiếm phần lớn. Các Khu công nghiệp mới đi vào hoạt động gần đây cũng có quy mô đường nội bộ tương tự. Tiếp đó là nhóm đường chính 2 làn và đường phụ 2 làn, chủ yếu ở các khu đi vào hoạt động từ trước năm 2010. Các nhóm đường khác chiếm tỉ lệ ít. Giao thông nội bộ trong các KCN hiện nay đã cơ bản hoàn thành với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu di chuyển nội bộ trong KCN và khá đồng bộ với nhau đặc biệt là ở những khu mới. Cùng với thiết kế cơ bản theo kiểu bàn cờ giúp việc đi lại trong KCN được thuận tiện, dễ dàng.

Hiện nay, có rất nhiều các loại hình giao thông đường bộ được xây dựng gần hoặc thậm chí đi xuyên qua các khu công nghiệp như các cao tốc, tỉnh lộ, nhưng chiếm phần lớn là các tuyến quốc lộ (gần 70%) so với tổng các loại hình giao thông. Tiếp đến là các khu tiếp giáp tỉnh lộ (chiếm khoảng 23%). Đặc biệt với việc chú trọng hoàn chỉnh hệ thống đường cao tốc thì các khu tiếp giáp cao tốc đang ngày càng nhiều hơn. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng giúp hấp dẫn Chủ đầu tư.

Theo khảo sát, nghiên cứu của chúng tôi, lưới điện quốc gia là nguồn điện sử dụng chính tại các KCN với công suất điện chủ yếu là 110-22 kV. Việc sử dụng các loại năng lượng tái tạo đang bắt đầu được quan tâm nhiều hơn. Nhất là khi Việt Nam tham gia Cop26 và buộc phải tuân thủ cam kết đưa mức phát thải ròng về “0” đến năm 2050 thì việc khai thác và sử dụng năng lượng tái tạo sẽ là xu hướng trong việc sử dụng điện năng của các Nhà máy trong KCN. Hiện tại do Quy hoạch Điện 8 quốc gia vẫn chưa chính thức được ban hành nên chưa có đủ cơ chế hòa điện tạo ra từ năng lượng tái tạo với điện lưới quốc gia. Tuy nhiên các Chủ đầu tư và các KCN cũng đã bắt đầu cho lắp đặt nhiều hệ thống điện mặt trời áp mái để sử dụng cho các nhà máy sản xuất.

Đa số các KCN trên cả nước xây dựng hệ thống cấp nước với công suất 10.000 – 20.000 m3/ngày đêm. Về hệ thống xử lý nước thải, đa phần các khu có hệ thống xử lý nước thải với công suất dưới 5.000m3/ngày đêm. Các nhà máy xử lý rác thải dường như vẫn chưa được chú trọng xây dựng, có rất ít KCN có nhà máy xử lý rác thải riêng, chủ yếu thông qua Công ty vệ sinh môi trường của khu vực.

Quy hoạch, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp

Trong phạm vi toàn quốc, có tổng cộng 411 Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Trên cơ sở khảo sát thành công 357 KCN, chúng tôi đã tiến hành tổng hợp và phân tích các yếu tố liên quan đến bất động sản Khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp đạt trên 87%. Ngoài ra các dịch vụ cho thuê kho bãi cũng đang ngày càng được đẩy mạnh, hiện tại có hơn 53% các KCN đã và đang cung cấp loại hình này và tập trung nhiều ở khu vực miền Nam.

Giá thuê đất và nhà xưởng

Về giá đất cho thuê, trên phạm vi cả nước, đa số các khu công nghiệp đang được cho thuê với khoảng giá <=50USD/m2/chu kỳ thuê (Hơn 26% số khu). Tiếp sau là mức giá 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê (21% số khu). So với thời điểm 6 tháng trước, các khoảng giá từ 50-70 usd/m2/chu kỳ thuê và 71-90 usd/m2/chu kỳ thuê đều có xu hướng giảm (giảm tương ứng 7%- 5%). Các khoảng giá còn lại đều có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc giá 111-150 usd/m2/chu kỳ thuê tăng hơn 4%.

Các khu công nghiệp mới năm 2022

Khi phân chia Khu công nghiệp theo Nhóm 1, 2, 3 tùy thuộc khoảng cách địa lý với các Thành phố lớn, nhận thấy rằng ở miền Bắc chủ yếu các Khu công nghiệp thuộc nhóm 1 được xây dựng do chủ yếu là các khu ở gần thành phố Hải Phòng, các khu công nghiệp thuộc nhóm 2 và nhóm 3 cũng rất đa dạng. Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc trong thời gian tới hứa hẹn sẽ mang đến sự đa dạng hơn rất nhiều cả về vị trí, cũng như tăng lượng cung về các loại hình bất động sản công nghiệp, tập trung thu hút các Nhà đầu tư. Trong khi đó tại miền Nam chủ yếu là các Khu công nghiệp thuộc nhóm 3 sẽ được xây dựng nhiều,chủ yếu tại hai tỉnh Long An và Cần Thơ. Và tại miền Trung, chủ yếu các Khu công nghiệp thuộc nhóm 3 được xây dựng, tại các tỉnh như Bình Thuận, Quảng Trị, Quảng Nam.

Tình hình các dự án đầu tư vào Khu công nghiệp

Theo dữ liệu của HOUSELINK, trong năm 2022, cả nước có tổng cộng hơn 300 dự án FDI cấp mới đăng ký đầu tư vào các Khu công nghiệp, ghi nhận sự sụt giảm khá lớn về số lượng dự án so với năm trước và tổng vốn đầu tư thu hút cũng giảm đáng kể. Đây là một diễn biến đã được dự đoán trước khi có quá nhiều biến động trên trường quốc tế đã xảy ra trong năm 2022 trong khi dịch bệnh Covid-19 vẫn chưa thể hoàn toàn chấm dứt. Xét theo từng Quý, chúng tôi ghi nhận sự sụt giảm sâu nhất vào thời điểm Quý 3/2022 so với cùng kỳ năm trước.

Xu hướng các dự án thuê đất xây dựng tại các Khu công nghiệp trong tương lai

Trong phần nội dung này, chúng tôi tập trung phân tích các dự án đã được đội ngũ HOUSELINK tập hợp và xác thực trong năm 2022 nhằm đảm bảo đưa ra những phân tích về các nguồn vốn đầu tư cụ thể trong năm. Trong năm 2022, các dự án đầu tư xây dựng tại KCN chủ yếu đến tư nguồn vốn DDI. Nếu như các năm trước các dự án FDI chiếm tỉ lệ nhiều hơn thì năm nay số lượng các dự án FDI giảm đi đáng kể.