Báo Cáo Hạ Tầng Bất Động Sản Khu Công Nghiệp Việt Nam – H1 2025

TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ VIỆT NAM NỬA ĐẦU NĂM 2025

Kinh tế Việt Nam trong Q2 2025 tăng trưởng đạt 7,96% so với cùng kỳ 2024 – mức tăng cao thứ 2, chỉ sau tốc độ tăng 8,56% của Q2 2022 trong giai đoạn 2020 – 25. Trong bối cảnh kinh tế năm 2025 nhiều biến chuyển và thách thức, con số 7.96% là một con số được đánh giá khá tích cực, tính chung 6 tháng đầu năm GDP đạt 7.52%, cao nhất cùng kỳ trong giai đoạn 2011-2025. Tuy nhiên để đạt mục tiêu tăng trưởng 8% trở lên cho cả năm 2025, áp lực tăng trưởng sẽ tiếp tục được đặt lên hai Quý còn lại.

Biểu đồ: Tăng trưởng GDP Q2, 2020 – 25

Đáng chú ý, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang chiếm trung bình tới 72% giá trị xuất khẩu của Việt Nam và tỷ trọng này đang cho thấy chiều hướng mở rộng. Khẳng định rằng, xuất khẩu – một trong những biến số quan trọng trong mô hình tăng trưởng của Việt Nam đang phụ thuộc phần lớn vào khối doanh nghiệp FDI.

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ CÔNG NGHIỆP

  • Tổng quan tình hình thu hút đầu tư công nghiệp

Giai đoạn 2017 – 2020: Bùng nổ nhờ thương chiến Mỹ – Trung: Đặc biệt trong 2 năm 2018 và 2019 khi thương chiến Mỹ – Trung bắt đầu nổ ra, số lượng dự án và tổng mức FDI công nghiệp ghi nhận tăng trưởng mạnh lần lượt 10,2% và 23,8% (2018), 23,4% và 30,5% (2019).

Giai đoạn 2021 – 2024: Đầu tư phục hồi ngoạn mục sau đại dịch: Thu hút đầu tư giai đoạn này bị ảnh hưởng lớn từ dịch Covid-19 cộng với sự căng thẳng vẫn tiếp diễn của thương chiến Mỹ – Trung

Giai đoạn 2025 – Dự kiến 2028: Vững vàng trước chính sách bảo hộ & thuế quan: Bất chấp những chính sách thương mại và đầu tư nhiều bất ổn của nền kinh tế lớn nhất thế giới, số lượng dự án đầu tư trong 5 tháng đầu 2025 vào Việt Nam vẫn ghi nhận tăng trưởng.

Bức tranh thu hút đầu tư FDI Công nghiệp của Việt Nam thay đổi khi các dự án quy mô trung bình nổi lên. Trong giai đoạn 2022 – 5T.2025, thuê xưởng đang bộc lộ chiều hướng mở rộng, thuê đất đang thu hẹp về tỷ trọng, song vẫn là hình thức chủ yếu.

Miền Bắc & Nam lần lượt dẫn đầu về thu hút FDI Công nghiệp cả về số lượng dự án và tổng mức đầu tư, đây cũng là 2 khu vực sở hữu số lượng khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất cả nước.

Hoạt động thu hút DDI công nghiệp giai đoạn 2022-2025 vẫn giữ được đà tăng trưởng dương mặc dù tốc độ khá chậm, nhất là về vốn.

Luồng đầu tư tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp phục vụ hạ tầng sản xuất, và tiềm năng phục vụ thị trường nội địa cao.

  • Phân tích chân dung các phân khúc nhà đầu tư

Trong phần phân tích chuyên sâu chân dung phân khúc nhà đầu tư, chúng tôi sử dụng dữ liệu các dự án FDI Công nghiệp tại Việt Nam trong giai đoạn 2022 – 5 tháng đầu năm 2025 chia theo 4 phân khúc vốn đầu tư chính:
➢ Phân khúc Dưới 2 Triệu (M) USD: chiếm phần lớn dự án thuê xưởng.
➢ Phân khúc Từ 2 – Dưới 10M USD: bộc lộ chiều hướng tăng trưởng cả về số lượng dự án và tổng mức đầu tư, trong số liệu 5T 2022 – 2025, song tốc độ tăng trưởng về số dự án và vốn đầu tư đã chậm lại.
➢ Phân khúc Từ 10 – Dưới 50M USD: tăng trưởng thu hút kể từ 2022 đến nay, song tốc độ tăng trưởng đã chậm lại.
➢ Phân khúc Từ 50M USD trở lên (Phân khúc vốn lớn đến rất lớn): đã cho thấy sự hụt hơi thời gian gần đây.

  • Phân tích chân dung các nhà đầu tư DDI Công nghiệp

Trong phần phân tích chuyên sâu chân dung phân khúc nhà đầu tư, chúng tôi sử dụng dữ liệu các dự án DDI Công nghiệp tại Việt Nam trong giai đoạn 2022 – 5 tháng đầu năm 2025 chia theo 3 phân khúc vốn đầu tư chính:
➢ Phân khúc Từ 2 – Dưới 10M USD: Giai đoạn 2022-2024 có xu hướng chung tăng cả về tổng mức đầu tư và số lượng dự án. Xét 5 tháng đầu năm 2025, số lượng các dự án đã có sự tăng trưởng rõ rệt hơn, tuy nhiên quy mô nhỏ đi đáng kể.
➢ Phân khúc Từ 10 – Dưới 50M USD: Giai đoạn 2022–2024 ghi nhận xu hướng suy giảm. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, phân khúc này đã có tín hiệu phục hồi tích cực
➢ Phân khúc Từ 50M USD trở lên ghi nhận xu hướng hồi phục mạnh mẽ và bật tăng trở lại.

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU HÚT ĐẦU TƯ CÔNG NGHIỆP

  • Các yếu tố nội tại

Nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, là điểm sáng cho thu hút đầu tư

Hàng loạt dự án hạ tầng kết nối quy mô lớn được đẩy mạnh

Việt Nam đẩy mạnh tinh gọn bộ máy và phân cấp quản lý

Tăng trưởng điện chậm dần so với tăng trưởng GDP

  • Các yếu tố khách quan khác

Việt Nam sở hữu vị trí địa lý thuận lợi và tiềm năng khu vực lớn

Tình hình môi trường thương mại quốc tế nhiều biến động

Việt Nam có thể làm gì để thu hút hiệu quả làn sóng đầu tư mới?

➢ Tận dụng hiệu quả nguồn cung đất công nghiệp

➢ Tăng cường nội địa hóa và giảm phụ thuộc

➢ Tập trung vào các ngành trọng điểm có lợi thế nội tại

PHÂN TÍCH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP

  • Tổng quan thực trạng các khu công nghiệp đang hoạt động

Nguồn cung các KCN đang hoạt động nhiều và ổn định

Miền Nam dẫn đầu về cả số lượng và diện tích KCN đang hoạt động

  • Tỷ lệ lấp đầy & Diện tích đất trống

Dựa trên cơ sở 272 KCN đang hoạt động mà HOUSELINK đã trực tiếp khảo sát, tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN trên cả nước tương đối cao. Với lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông kết nối và mức độ phát triển kinh tế – công nghiệp cao, khu vực miền Nam hiện đang dẫn đầu cả nước về tỷ lệ lấp đầy các KCN, với 68% số KCN đã được lấp đầy trên tổng số KCN được khảo sát trong khu vực. Miền Bắc theo sát với tỷ lệ lấp đầy cũng đạt 68%, trong khi miền Trung có tỷ lệ thấp hơn, chỉ khoảng 59% KCN đã được lấp đầy.

Tại thời điểm cuối quý 2 năm 2025, diện tích đất còn trống rơi vào khoảng 10,322 ha. Với dư địa lớn về nguồn cung sẵn có, thị trường KCN sẽ đáp ứng tốt nhu cầu sản xuất nửa cuối 2025. Theo khảo sát của chúng tôi về hạ tầng giao thông nội bộ các Khu công nghiệp trên cả nước, đến nay, hạ tầng giao thông nội bộ các Khu công nghiệp cơ bản đáp ứng đúng với tiêu chuẩn thiết kế cơ sở hạ tầng giao thông nội khu.

  • Tổng quan hạ tầng tiện ích khu công nghiệp

Điểm thuận lợi rất lớn của các KCN trong nước hiện nay chính là ưu điểm về giao thông kết nối. Có tới 67% tỷ lệ KCN được phát triển ngay cạnh đường quốc lộ. Theo số liệu chúng tôi ghi nhận được, có gần 50% các KCN có các nhà máy trong khu đã lắp đặt hệ thống điện mặt trời áp mái. Điều này cho thấy các nhà đầu tư đang ngày càng chú trọng việc sử dụng các năng lượng tái tạo thay thế dần cho nguồn điện quốc gia, hướng đến tiêu chuẩn sản xuất xanh, KCN xanh.

Các cơ sở hạ tầng tiện ích đang được cải thiện khá nhiều khi các dịch vụ như siêu thị, bệnh viện, hải quan, PCCC,… được bố trí khá gần các Khu công nghiệp. Không những thế, một số Khu còn xây dựng các cơ sở hạ tầng này ngay trong nội khu. Điều này tạo điều kiện lớn trong việc thu hút và đảm bảo đời sống sinh hoạt thường ngày của người lao động.

  • Xu hướng giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp

Giá thuê đất KCN tiếp tục tăng và chuyển dịch sang phân khúc cao, đặc biệt là khu vực miền Nam cao nổi trội hơn hẳn.

Theo dữ liệu khảo sát tại các KCN trọng điểm, giá thuê nhà xưởng tăng mạnh ở phân khúc cao.

Xu hướng này phản ánh nhu cầu thuê nhà xưởng đang tăng cao, đồng thời cho thấy sự cải thiện về
chất lượng cơ sở hạ tầng và tiêu chuẩn kỹ thuật của các sản phẩm nhà xưởng trên thị trường.

Đọc báo cáo chi tiết tại đây!

Để đọc các báo cáo đầu tư ngành và thị trường xây dựng Việt Nam tại đây!

Đăng ký để nhận báo cáo định kỳ tại đây!

Nguồn: HOUSELINK

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Quảng cáo